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  • 公开目录:政协提案
  • 发布日期:2018-08-27
  • 标题:对州政协十届二次会议第47号提案的答复
  • 发文字号:
  • 发布机构:楚雄州住房和城乡建设局
对州政协十届二次会议第47号提案的答复

                                              “A”

对州政协十届次会议第47号提案的答复

 

罗德顺委员

你在楚雄彝族自治州政协第十届委员会第次会议上提出的第47号提案《关于进一步规范小区物业管理的提案》已交我们研究办理,现答复如下:

一、我州物业服务业发展现状

物业服务业是指物业服务企业依法从事物业管理服务活动的现代服务业。物业服务作为一种现代住房管理服务模式,从19813月开始在深圳探索试点,到现在已有30多年的发展历程。我州的物业服务业起步较晚,从2000年左右开始起步,随着住房制度改革和房地产业的发展逐步成长到现在初具规模。2017年末,我州有物业服务企业126家(国家自2017年取消物业服务企业资质认定,物业服务企业再无资质要求),全州物业服务企业从业人员近6210人,物业管理区域370个,物业服务面积2084万平方米。新建商品房小区物业管理覆盖率达到100%,新开发建设的住宅小区已基本推行了社会化的物业管理服务,部分单位老旧生活小区及办公区逐步由具有物业管理资质的物业服务企业实行专业化、市场化的管理。 

    (一)强化对物业服务行业的监管

1.开展物业服务企业专项清理整顿。按照属地管理、责任分担、逐步规范的原则,在全州范围内开展物业服务企业专项清理整顿工作。通过集中专项排查,对服务不到位、乱收费、信访投诉较多的物业服务企业下发整改通知书,责令限期整改,逾期不整改且情节严重的列入失信企业名单。通过专项治理,进一步规范物业服务企业管理经营行为,提升服务质量。

2.加强物业服务行业事中事后监管,制定随机抽查事项清单,建立健全双随机抽查机制,合理确定抽查的比例和频次,对发现违法违规行为,依法依规加大惩处力度。

3.规范廉租住房物业服务和前期物业服务收费。我州自201781日起根据省的安排,廉租住房物业服务和前期物业服务收费标准定价权限移交到住建部门,按照属地管理的原则,由各县市住建部门负责做好定价及批复相关工作。已成立业主大会或业主委员会的小区实行市场调节价,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

4.规范物业服务合同行为。明确物业服务企业责任边界,督促指导物业服务企业增强服务意识,创新服务理念,提升服务品质。 

5.督促指导物业服务企业配合做好物业管理区域违法违规建设治理工作。加强物业服务企业的管理,指导物业服务企业全面摸清物业管理区域内的已有违法违规建筑底数,并建立台账,做好宣传和劝阻工作,建立日常巡察、过程监管、快速反应等机制,充分发挥物业服务企业一线管控的作用,及时有效地预防物业管理区域的违法违规建设行为,积极配合查违部门开展两违治理工作。

(二)开展物业服务行业创先争优示范活动

1.大力开展平安小区创建。我州自2015年以来开始启动平安小区创建工作,一直把此项工作作为推进平安楚雄建设的重要举措和加强社会治理的重要载体。通过创建活动,进一步规范物业服务企业的经营管理、提高服务质量。截至2017年末,我州共有286个实施物业服务的城镇小区,共创建县市级平安小区231个,创建率达80.77%,在此基础上创建州级平安小区27个。其中:2017年全州共创建县市级平安小区56个,小区面积251.59万平方米,共计2750166562人。到2020年力争全州100%已实施物业服务的城镇小区达到创建标准。

2.鼓励争创物业管理示范小区。通过规范物业服务,打造示范点,带动全州物业服务水平的提升。2013年起,先后有管理规范、服务较好的10个小区被评定为省州级物业管理示范小区,其中:楚雄城市花园小区、楚雄零柒家园小区、楚雄汇东胜景小区、楚雄星宿家园小区、大姚县金福苑住宅小区、楚雄供电局开发区生产调度办公楼、武定县华翔帝景豪庭小区、双柏县鑫和大成小区、牟定县保障性住房小区被评为州级物业管理示范小区;楚雄卷烟厂老生活小区、星宿家园小区、楚雄供电局开发区生产调度办公楼被评为省级物业管理示范小区。 

(三)规范住宅专项维修资金的交存、使用和管理

1.管理依据明晰。根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号)、《云南省物业管理规定》(云南省人民政府令2008151号)、《关于进一步加强和规范城镇小区住宅专项维修资金管理的实施意见》(云建房〔2015189号),按照属地管理的原则,各县市住建部门为辖区范围内住宅专项维修资金的行政监管部门,州住建局指导和督促各县市住建部门监管工作。

2.资金交存归集规范。各县市主管部门设立住宅专项维修资金专户,业主直接向专户管理银行交存住宅专项维修资金,专户管理银行向住宅专项维修资金缴存人出具由省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专营票据。我州自2006年内开始陆续开展住宅专项维修资金的交存工作,首期住宅专项维修资金交存标准为建筑安装工程每平方米造价的6%设公共电梯的物业可以结合实际在当地住宅建筑安装工程每平方米造价的8%以内交存。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的,应当及时续交,续交方案由业主委员会决定。截至2017年末,全州10县市均在银行设立专户, 除禄丰县外的其余县市均按照小区幢号、单元号、业主门房号建立了直至分户明细账的分级管理账目,归集余额共计73137万元。

3.资金提取使用合理。根据住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用分摊原则,合理提取使用住宅专项维修资金,提高资金使用效率。目前我州申请列支维修资金有三种方式:业主常规表决、业主异议表决和应急列支。截至2017年末,全州10县市共提取使用住宅专项维修资金509.28万元。

4.资金管理透明化。一是建立了住宅专项维修资金查询制度。专户银行接受业主对其分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额、列支项目费用和分摊等情况的查询。个人可凭房产证或不动产权证到专户管理银行查询,小区业主委员会可凭业主委员会备案证到专户管理银行查询。二是建立住宅专项维修资金申请审批环节公示制度。住宅专项维修资金申请及审批的每一环节(维修工程预算、分签字前后的分摊清册、申请维修资金的业主大会决议、公开选择施工队伍、施工合同、监理合同、竣工验收、竣工结算、审计报告、拨款申请)通过网站、小区内公告栏进行公示,接受业主的监督和查询。

    5.积极探索资金的保值增值。目前我州的住宅专项维修资金增值收益由专户银行计息到分户账,转入住宅专项维修资金滚存使用。

二、物业服务行业存在的问题

优秀的物业服务作为一种无形资产,对于促进房地产销售和发展具有重要意义,具有良好的物业服务品牌作为支撑,可以让开发商和购房者对房地产项目增加更多的信心。目前我州物业服务行业存在如下问题:一是优质人才的短缺,包括专业管理类人才和基层员工的短缺;二是服务专业化程度不够,对于专业服务缺乏统一的质量认定标准或者规范;三是企业准入零门槛带来的数量增加但是质量不高的问题;四是市场化定价推进缓慢,国家放开商品住宅的物业服务定价,但是市场化定价执行难度大。五是业主自律机制不完善。由此导致了服务不到位、管理不到位、不按标准收费等不规范行为,亟待对物业服务行业经营行为、服务质量、信用体系建设进行规范。

三、下步工作打算 

针对你提出的提案,我局作为行政主管部门,在以后的工作中将结合我州住建行业发展现状,做好物业服务行业监管工作,加强物业服务项目管理,重点做好以下各项工作:

(一)加大对物业服务行业的监管力度

1.进一步依法规范物业服务活动。根据《国务院关于修改和废止部门行政法规的决定》(国务院令第698号)和《住房城乡建设部关于废止〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第39号)要求,要进一步做好物业服务企业取消资质后的事中、事后管理工作。目前,云南省住房和城乡建设厅正在编制《云南省物业服务导则》和《云南省物业服务企业信用评价体系》,待发布后,我局将认真贯彻落实,

明确业主、物业服务企业和房地产开发建设单位的权利、义务,维护好业主和物业服务企业的合法权益,加强对物业管理活动各方当事人行为的监管,改善人民群众的生活和工作环境。

2.加大业务指导督查力度。加大对各县市住建部门和物业服务企业的业务指导督查力度,帮助他们解决在管理及服务中存在的问题,逐步提高物业管理服务水平,促使我州的物业服务企业走上健康发展、可持续发展规范化的道路。

3.继续抓好专项整顿活动。持续做好专项治理整顿工作,在我省出台服务导则的基础上结合实际制定物业企业管理和考核办法,对物业服务企业的检查逐步常态化,采取定期或不定期的方式对物业服务企业进行抽检,对发现的问题责令其限期整改,对问题严重的进行严肃处理。

4.探索宽进严管的市场机制。对照物业服务标准规范,通过建立和加强信息公开、红黑榜等信用考评制度,建立信息信用共享平台,定期向社会公布物业服务企业信用情况,建立守信联合激励和失信联合惩戒机制推动行业自律,加强事中、事后监管,积极探索宽进严管的市场机制,构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。

5.完善物业服务投诉平台,畅通投诉渠道,建立健全投诉反馈机制,明确受理、处理投诉的程序和要求,加强投诉反馈监督检查,及时解决群众有效投诉,预防化解物业服务矛盾纠纷。

(二)积极探索物业管理新模式

1.将物业管理纳入社区网格化管理。督促各县市住建局,协调镇、社区两级指导好住宅小区依法依规成立业主委员会。探索将业主委员会纳入社区统一管理途径的新路子,进一步提升业主委员会成立的覆盖率,努力促进业主自管、自治。

2.鼓励前期物业管理公开招投标。积极探索前期物业服务公开招投标选聘物业服务企业的方法,鼓励各县市主动开展前期物业服务公开招投标工作。

3.探索党建挂钩小区物业管理模式。实行党建工作双推进,每个小区由一个党支部挂钩联系,一方面监督物业服务,另一方面加强业主履行义务教育,齐抓共管,形成工作联动。 

(三)继续规范住宅专项维修资金的缴存、管理和使用 

1.完善住宅专项维修资金信息化管理工作。督促指导各县市住建部门和专户管理银行完善全省统一开发的住宅专项维修资金管理信息系统中的相关信息特别是住宅专项维修资金交存、使用明细和利息收入明细等资金流水明细信息,按照物业管理区域、楼栋和房屋权属分级进行明细核算。

2.努力实现住宅专项维修资金的保值增值。指导各县市住建部门在代管住宅专项维修资金期间,在保证住宅专项维修资金正常使用的情况下,可依法通过组合存款和购买国债等方式对住宅专项维修资金进行合理运作,实现增值保值。住宅专项维修资金增值收益由专户银行计息到分户账,转入住宅专项维修资金滚存使用。

3.逐步开展老旧小区住宅专项维修资金补建工作。逐步建立老旧小区基本物业服务保障机制,引导未建立住宅专项维修资金的老旧小区业主比照商品住宅小区建立首期住宅专项维修资金的规定,补交补建住宅专项维修资金,引导老旧小区的业主将利用共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得利益转入住宅专项维修资金进行管理使用。

4.严格界定和规范住宅专项维修资金列支范围。严格按照《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》的规定确定住宅专项维修资金的使用范围。住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用,不得用于维修、更新和改造以外的途径。

5.提高住宅专项维修资金的使用率。在明确住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则的基础上,合理界定住宅专项维修资金使用征求业主意见的范围,健全应急管理机制,提高住宅专项维修资金使用效率。 

6.继续加强住宅专项维修资金的监督。各级住建、财政、审计、监察等部门多方联动,加强对住宅专项维修资金的监督监察工作。 

(四)加大培训力度,提高从业人员素质

依托楚雄州房地产业协会,加大物业服务企业专业技术人员的教育培训力度,积极创造条件,鼓励各企业积极选派人员参与物管专业、绿化、供排水、电气、工程方面的专业培训和考试,努力提高物业从业人员素质。

(五)继续推动示范点建设

继续开展省、州、县各级平安小区”“示范小区”“生态小区创建工作,努力建立一批组织保障有力、公共秩序井然、物防技防完备、环境卫生整洁、物业服务规范的平安小区,通过示范进一步规范物业服务企业的经营行为,提高服务质量。

尊敬的罗德顺委员,衷心感谢你对住建工作的持续关心与支持。在下步工作中,我们将切实加强对物业服务行业的监管,积极指导好各县市住建部门的工作,努力推进物业服务行业的发展,更好地为广大小区业主创造一个管理有序、服务到位的和谐小区环境。

 

楚雄州住房和城乡建设局

2018630

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