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  对州政协十届二次会议第7号提案的答复

 

民进楚雄州委：

你们在楚雄彝族自治州政协第十届委员会第二次会议上提出的第7号提案《关于规范城市商品集资住宅小区公共维修基金管理使用的提案》已交我们研究办理，现答复如下：

一、我州城镇小区住宅专项维修资金管理现状

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金的交存是为了保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，完善和强化住宅小区的服务功能，营造方便舒适的人居环境。

（一）资金管理依据明晰

我州城镇小区住宅专项维修资金管理依据为《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》（国务院令第504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）、《云南省物业管理规定》（云南省人民政府令2008第151号）、《关于进一步加强和规范城镇小区住宅专项维修资金管理的实施意见》（云建房〔2015〕189号）。按照属地管理的原则，各县市住建部门为辖区范围内住宅专项维修资金的行政监管部门，可结合本地实际制定出台具体的管理实施细则，州住建局指导和督促各县市住建部门做好监管工作。

（二）资金交存归集规范

各县市主管部门设立住宅专项维修资金专户，合理划分物业管理区域，以物业管理区域为单位设账户，按照房屋权属设立分户账，建账到户。业主直接向专户管理银行交存住宅专项维修资金，专户管理银行向住宅专项维修资金交存人出具由省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专营票据。未交存住宅专项维修资金的，开发建设单位不得向其交付房屋，产权登记部门也不予办理不动产权属登记。我州自2006年内开始陆续开展住宅专项维修资金的交存工作，首期住宅专项维修资金交存标准为建筑安装工程每平方米造价的6%，设公共电梯的物业可以结合实际在当地住宅建筑安装工程每平方米造价的8%以内交存。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应当及时续交，续交方案由业主委员会决定。截至目前，全州10县市均在银行设立专户，除禄丰县外的其余县市均按照小区幢号、单元号、业主门房号建立了直至分户明细账的分级管理账目，归集余额共计73137万元。

（三）资金提取使用合理

根据住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用分摊原则，合理提取使用住宅专项维修资金，提高资金使用效率。目前我州现在的申请列支维修资金有三种方式：一是业主常规表决。征得资金列支范围内涉及费用分摊的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过或者书面同意，可申请列支；二是业主异议表决。持不同意见的业主专有部分占建筑面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过，可申请列支；三是应急列支。发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，可启用住宅专项维修资金应急使用的支取程序。紧急情况包括：屋顶、墙体渗漏；因线路故障而引起停电或漏电；因水泵故障、进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水；落水管严重堵塞，水盘等设备漏水；楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手扶栏松动、损坏；楼体外立面涂层有脱落危险的；电梯发生危及人身安全的故障；消防设施出现功能障碍；安全监控设施出现故障，不能运行的；其他住宅共用部分和共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形。出现上述紧急情况，可由业主委员会、相关业主或者物业服务企业提出，经所在地住建部门认定，可以简化征求意见的程序，提供维修方案、费用预算、分摊清册和其他住建部门认为有必要提供的证明等相关材料，直接向住宅专项维修资金管理部门申请，经审核同意并在物业区域内向业主进行公告，可列支住宅专项维修资金。截至2017年末，全州10县市共提取使用住宅专项维修资金509.28万元。

（四）资金信息透明化

一是建立了住宅专项维修资金查询制度。专户银行接受业主对其分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额、列支项目费用和分摊等情况的查询。个人可凭房产证或不动产权证到专户管理银行查询，小区业主委员会可凭业主委员会备案证到专户管理银行查询。二是建立住宅专项维修资金申请审批环节公示制度。住宅专项维修资金申请及审批的每一环节（维修工程预算、分签字前后的分摊清册、申请维修资金的业主大会决议、公开选择施工队伍、施工合同、监理合同、竣工验收、竣工结算、审计报告、拨款申请）通过网站、小区内公告栏进行公示，接受业主的监督和查询。

    （五）积极探索资金的保值增值

目前我州的住宅专项维修资金增值收益由专户银行计息到分户账，转入住宅专项维修资金滚存使用。年度城镇小区住宅专项维修资金增值收益扣除国家规定的必要发生的成本性支出后的净收益，由专户银行在次年核算分配到户。

二、下步工作打算

针对你委提出的提案，我局作为行政主管部门，在以后的工作中将结合我州住建行业和发展现状，继续做好住宅专项维修资金监管工作：

（一）完善住宅专项维修资金信息化管理工作

督促指导各县市住建部门和专户管理银行完善全省统一开发的住宅专项维修资金管理信息系统中的相关信息，特别是住宅专项维修资金交存、使用明细和利息收入明细等资金流水明细信息，按照物业管理区域、楼栋和房屋权属分级进行明细核算。 

（二）努力实现住宅专项维修资金的保值增值

指导各县市住建部门在代管住宅专项维修资金期间，在保证住宅专项维修资金正常使用的情况下，探索依法通过组合存款和购买国债等方式对住宅专项维修资金进行合理运作，实现增值保值。住宅专项维修资金增值收益由专户银行计息到分户账，转入住宅专项维修资金滚存使用。

（三）逐步开展老旧小区住宅专项维修资金补建工作

逐步建立老旧小区基本物业服务保障机制，引导未建立住宅专项维修资金的老旧小区业主比照商品住宅小区建立首期住宅专项维修资金的规定，补交补建住宅专项维修资金，引导老旧小区的业主将利用共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得利益转入住宅专项维修资金进行管理使用。指导老旧小区引进物业公司开展业务，成立业主大会选举产生业主委员会或业主代表实行业主自治。通过业主大会对是否统一交存住宅专项维修资金进行表决，愿意统一交存的，纳入住宅专项维修资金规范化管理范围。不愿意统一交存的，可通过小区业主大会采取一事一议的办法，对小区内的维修项目和维修资金的分摊进行商议和表决，按小区占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主的意愿办理。

（四）严格界定和规范住宅专项维修资金列支范围

严格按照《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》的规定确定住宅专项维修资金的使用范围。住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，不得用于维修、更新和改造以外的途径。

（五）提高住宅专项维修资金的使用率

在明确住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则的基础上，合理界定住宅专项维修资金使用征求业主意见的范围，健全应急管理机制，提高住宅专项维修资金使用效率。 

（六）继续加强住宅专项维修资金的监督工作

 各级住建、财政、审计、监察等部门多方联动，加强对住宅专项维修资金的监督监察工作。逐步建立各级住建、财政、审计、监察等多部门联动机制，加强对住宅专项维修资金的监督监察工作。住建部门负责住宅专项维修资金的管理和使用监管工作，审计部门负责审计监督住宅专项维修资金的管理和使用，财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督，监察部门负责严格追究违规挪用住宅专项维修资金的责任。

（七）配合做好业主委员会组建工作

配合乡镇人民政府、街道办事处（社区）根据本辖区住宅小区综合管理工作制度指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作，提升业主委员会组建覆盖率，鼓励和探索业主自治模式，通过业主委员会对小区进行自治管理。 

尊敬的民进楚雄州委，衷心感谢你委对住建工作的持续关心与支持。在下步工作中，我们将切实加强对住宅维修专项资金的监管工作，充分发挥维修资金的效能作用。

 

 

楚雄州住房和城乡建设局

2018年6月30日

 联系人及电话：程  微   13320562292