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对州政协十届二次会议第43号提案的答复

 

民革楚雄州委：

你委在楚雄彝族自治州政协第十届委员会第二次会议上提出的第43号提案《关于清理整治烂尾楼的提案》已交我们研究办理，现答复如下：    

 一、我州房地产业发展现状

（一）2017年我州房地产业发展情况

2017年，我州以推进供给侧结构性改革为契机，认真贯彻落实中央、省州关于房地产发展的各项政策措施，强化监管支撑、项目支撑、市场主体支撑，做好统计监测和经济运行分析监测工作，克难奋进，不断提振全州房地产业发展信心，房地产市场呈现“三升一稳”（投资、销售、供给上升和房价平稳）的持续平稳发展态势。

1.房地产市场主体初具规模。房地产从业企业发展迅速，房地产业市场体系、管理体系和服务体系日趋规范，截至2017年底，全州房地产企业共有336家，其中：房地产开发企业169家、物业服务企业124家，房地产估价机构5家、房地产经纪机构38家。 

2.房地产开发投资快速增长。2017年全州完成房地产开发投资120.47亿元，同比增长8.4%。

3.商品房销售面积稳步增长。2017年全州商品房销售面积322.49万平方米（其中：住宅类262.77万平方米），同比增长18.8%。 

4.房地产业带动作用明显。2017年，全州房地产从业人员增速28.26%，房地产从业人员劳动报酬增速 32.59%。

5.房地产去库存成效凸显。2017年末全州累计可售商品房面积279.65万平方米（其中：住宅类147.98万平方米、非住宅类131.67万平方米），去化周期为10.41个月（其中：住宅类去化周期为6.76个月、非住宅类去化周期为26.44个月），去化周期在合理可控范围内。截至2017年竣工待售商品房面积累计为18.08万平方米，同比下降45.7%。

（二）主要工作举措和做法

1.严格准入。认真做好房地产企业资质审批审核等行政许可服务事项，所有行政许可均按照法律法规，自受理之日起，在承诺的工作日内办理完毕。在依法依规严格准入的基础上加强培育市场主体，开展重点房地产开发企业培育行动，对房地产开发企业进行分类指导、重点培育。 

2.加强监管。一是加强商品房预售和销售的全过程监管，完善新建商品房和二手房网签备案系统建设和交易资金监管制度，进一步规范房屋交易行为。二是加强房地产市场秩序整顿工作。相继开展了房地产中介专项整治、房地产开发企业经营行为专项整治等活动，整顿和规范房地产市场秩序。三是加强对物业服务业的监管。根据国务院取消中央指定地方实施行政许可事项的决定，将监管方式转变为加强事中事后监管。指导督促各县市积极探索物业管理新模式，建立黑名单制度和房地产领域失信责任主体联合惩戒备忘录制度，加强对物业服务项目的监管。 

3.强化支撑。一是完善政策支撑。认真贯彻落实国家和省州关于房地产业发展的决策部署，制定出台了《楚雄州人民政府办公室关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（楚政办发〔2017〕8号）等政策措施，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。二是狠抓项目支撑。把项目作为工作的抓手、投资的支撑，切实抓好年度省级、州市级重大房地产开发项目的跟踪服务工作，落实好领导联系挂钩房地产重点企业和开发项目制度，帮助房地产开发企业解决实际问题。 

4.科学监测。一是做好房地产项目统计监测工作。做好全国房地产市场交易日报、房地产开发投资周报和旬报和月报工作，严格按照时间节点进行报送，并对数据进行认真核实，确保数据真实有效。二是认真落实经济运行“五个主题”制度。每月对房地产指标进行深入分析，根据研判分析得出的结论，及时发出预警信号，并督促指导各县市提出有针对性的措施并抓好推动落实。

二、我州房地产停工项目总体情况和化解举措 

近年来，受经济下行及国家对房地产业调控政策的影响，楚雄州房地产业总体平稳发展，但少数房地产项目因开发商自有投入资金不足，融资受限，导致项目停工，造成了不良的社会影响。经过对全州范围内房地产项目认真排查梳理，我州无新增烂尾停工项目，历史遗留停工项目分别是：楚雄“万湖东城”一标、楚雄“豪庭世家”、楚雄“东钰苑”商住小区A区、楚雄民族家园、元谋太阳城润园、禄丰县龙城世家。

我州于2017年组织开展“烂尾楼”整治工作，2018年组织开展房地产领域信访矛盾化解攻坚战工作，针对停工项目和房地产领域突出问题，认真采取了以下工作措施：

一是加强组织领导。成立了楚雄州房地产领域信访矛盾化解工作专班，在此基础上针对每个项目均成立项目协调工作组，专门负责工作协调和推进，层层压实责任，做到责任到人。

二是开展排查工作。印发《楚雄州住房和城乡建设局关于开展房地产开发建设领域影响社会稳定矛盾问题摸排工作的通知》（楚住建房〔2017〕11号）、《楚雄州住房和城乡建设局关于进一步推进“烂尾楼”整治工作的通知》（楚住建房〔2017〕33号）和《楚雄州住房和城乡建设局关于印发全州房地产领域信访矛盾化解攻坚战实施方案的通知》（楚住建房〔2018〕23号），安排部署整治内容和范围，按照“横向到边、纵向到底”的原则认真细致进行排查，排查结果确保不遗漏。

三是建立问题清单。对房地产领域突出问题和长期停工项目进行全面梳理排查，通过全覆盖拉网式排查，全面掌握房地产领域风险隐患底数，形成问题楼盘清单，按照清单认真开展化解工作。

四是制定化解方案。针对问题清单，按照一个问题一个方案的原则，制定了矛盾化解方案，认真分析研究，建立台账，做到一楼一策，工作方案切实可行。

五是采取有效措施推进化解工作。督促开发企业加快融资工作进度，定期为购房户、施工方和开发商搭建沟通平台，并配合购房户通过法律途径维权，积极推进项目矛盾协调化解工作，努力盘活因房地产开发项目资金链断裂、拖欠工程款等因素引发的停工和烂尾房地产项目。严格房地产市场监管，继续加大房地产市场秩序规范整顿力度，认真落实“双随机”抽查制度，加强对房地产从业企业监管和商品房预售和销售的全过程管理，规范房地产开发企业的开发和销售行为，防止出现新的风险和矛盾。

六是建立月报工作机制。安排部署各县市住建部门定期跟踪和掌握辖区内房地产开发领域维稳工作形势，准确分析和持续跟踪当前房地产开发领域中存在的不稳定因素，实行问题清单和化解清单月报制度。

三、存在的问题

一是房地产开发企业融资难，资金断裂风险增加。我州目前的房地产开发企业多为中小企业，缺乏战略性、前瞻性眼光，对房地产市场消费形势、消费者购买需求和市场情况研析不够，加之金融政策收紧，房地产企业融资困难，出现资金链断裂的风险增加，致使楼盘烂尾楼，危及购房者利益和社会稳定。

二是房地产行业准入门槛低，经营管理方式粗放。全州房地产企业资质等级普遍较低，注册资本较少，对资金密集型的房地产行业而言，许多企业存在“小马拉大车”的情况，房地产企业自有资金不足，导致项目后续建设资金不足而停工。很多企业因地而生，项目开发完就随之消失，真正有实力、能够滚动发展的专业房地产企业为数不多。

三是房地产开发企业自律不够。房地产开发企业对房地产相关法律法规的贯彻落实不到位，不在规定时间内备案、办证，导致买房人上访、信访事件时有发生。房地产开发企业还存在挪用税金、维修资金的行为导致购房者无法办理不动产权证。

四是房地产业相关法律法规亟需完善。在房地产业发展中出现一些新的问题，如物业服务的矛盾、商品房预售制度、房屋交易与不动产权登记的衔接等，已成为人民群众普遍关注的社会问题。而且实践中房地产行业面临的新问题会越来越多，但是现行的房地产行业相关法律法规出台时间较早，体系也不完善，亟需进一步完善现行法律法规，以满足社会发展需要，解决各类社会矛盾和纠纷，促进和保障房地产的健康发展

四、下步工作重点

针对你委提出的提案，我局作为行政主管部门，在以后的工作中将结合我州住建行业发展现状，做好房地产业的服务和监管工作，加强房地产项目管理，重点做好以下各项工作：

（一）全力打好展全州房地产领域信访矛盾化解攻坚战

建立健全问题楼盘排查“横向到边、纵向到底”责任体系，将当前房地产领域矛盾纠纷的来龙去脉及症结排查清楚，真正做到底数清、情况明。通过协调接盘开发、帮助融资化解危机、用好政策完善手续、依法处理违法违纪行为等措施，重点化解以下突出问题:房地产开发项目停工或者烂尾，导致房屋逾期未交付；未批先建、违规预售、捆绑销售、价外加价等房地产开发销售中介违法违规行为；房地产领域非法集资；违法拆迁；物业管理纠纷。通过对问题清单的化解，认真总结工作做法，提炼形成可复制可推广的经验，充分发挥典型的示范作用，实现以点带面，整体推进，重点突破。

（二）继续加大对房地产业的监管力度

一是严格审批管理企业资质。严格准入条件，对达不到资质管理要求的企业坚决不批，对达到要求的及时给予审批，对无资质经营、资质过期经营的进行严厉查处，鼓励支持有发展潜力的房地产企业进行资质升级，支持企业向多领域拓展业务，扶持企业做大做强、做出特色。二是加大对房地产企业的监管力度。继续加强对房地产开发企业、物业服务企业、中介机构的监管和商品房预售和销售的全过程管理，指导各县市加快完善交易资金监管制度，全面实行新建商品房和二手房网上签约备案制度，规范房屋交易行为。防止因房地产开发企业商品住房销售困难，去库存化的压力持续加大，导致资金链趋紧乃至断裂，甚至出现债务违约带来的经济社会风险。积极化解房地产开发引发的信访问题，多部门联动，加大对房地产企业违法行为的打击力度，切实维护购房者的合法权益。

（三）加强对房地产项目的服务和监管

加大对在建及预售项目的巡查力度，通过项目巡查，提前预防和纠正开发项目建设和预售中的违法违规行为；加强和改进房地产市场监管模式，努力提高监管水平，把整顿和规范房地产市场秩序纳入日常工作，重点做好续建和新建房地产项目的服务和监管；加强商品房预售资金监管，充分利用商品房网上签约系统，督促开发企业将预售资金全部存入监管账户，做到专款专户、专款专用、全程监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设；严禁房地产开发企业代收住宅专项维修资金，由购房人直接缴存到维修资金监管账户。

（四）积极协调化解房地产项目矛盾纠纷

房地产项目矛盾纠纷涉及面广，影响范围大，部分项目的购房业主多次集体上访，在社会上造成了较大不良影响。对于有望融资成功的项目，将积极支持服务好房地产开发企业做好融资及后续的项目复工工作；对于经过较长时间融资工作仍无进展，或者房地产开发企业因资不抵债等原因无法融资的项目，将引导购房业主通过诉讼方式维护自身合法权益，相关部门配合购房业主做好诉讼准备、项目土地和在建工程财产保全等工作；对于无法融资但项目剩余工程量较少，业主能承担所需剩余投资的项目，引导购房业主联合开展自救工作，通过所有购房业主分摊剩余投资的方式投入资金完成项目的剩余工作，相关部门配合做好项目协调以及项目资金、质量监管等工作。

（五）加强舆论宣传正面引导

继续加大宣传力度，引导消费者理性购房，理性投资，提高群众防风险意识。开发企业进行商品房预售，必须向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。群众在购买预售商品房的时候，可以查验开发企业预售许可证、建设用地规划许可证、土地使用证、施工许可证、建设工程规划许可证，查看商品房工程量是否达到25%以上。切忌参与购买VIP售房卡、诚意金、预订款、借款等非法集资行为。督促开发企业自签约之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，购房者可持身份证到当地住建部门进行核查。在遇到矛盾纠纷时合法地反映诉求，最大程度上减少矛盾纠纷。 

尊敬的民革楚雄州委，衷心感谢你委对住建工作的持续关心与支持。在下步工作中，我们将切实加强对房地产开发监管力度，做好房地产开发建设项目管理，杜绝“烂尾楼”产生，减少社会矛盾，积极指导好各县市住建部门的工作，促进房地产业平稳健康发展。

 

 

楚雄州住房和城乡建设局

2018年6月30日

 联系人及电话：程  微   13320562292