农工党楚雄州委：

你委提出的关于进一步加强物业管理监管的提案，已交由我们研究办理，现答复如下：

一、我州住宅小区物业服务业基本情况

（一）企业情况。截至目前，我州在云南省物业服务企业信息平台上注册并承接业务的物业服务企业206家。

（二）住宅小区物业管理实施情况。目前全州共有住宅小区1109个，其中：实行专业化物业管理的小区567个、单位自管小区370个、街道社区托管小区42个，其他小区140个。370个单位自管的小区中：业主自筹管理经费的有265个、原产权单位补贴经费的有98个、其他经费来源的7个。42个社区托管小区中：业主自筹经费的19个，其他经费来源的23个。

（三）实行专业化物业管理小区的收费情况。全州实行专业化物业管理567个小区，物业费收取率60%以下的有26个小区，60%到80%之间的有98个小区，80%以上的有333个小区。近三年没有调整物业服务费的小区422个，有一次调整的33个，调整了两次的2个小区。

（四）业主委员会成立情况。截至目前，我州有567个实施物业服务的城镇住宅小区，成立业主委员会的有219个，占比38.6%。

二、物业服务行业监管采取的主要做法和成效

（一）坚持和加强党对物业管理工作的领导。我州于2020年12月9日下发《楚雄州住房和城乡建设局关于印发落实全国市域社会治理现代化试点工作党建引领打造红色物业工作方案的通知》，指导督促各县市进一步提升辖区内物业服务企业党组织的覆盖率、提升业主委员会的覆盖率、提升小区的覆盖率，指导建立小区党组织、业主委员会、物业服务企业三方议事协调、服务评价及纠纷化解等机制。

（二）持续强化对物业服务行业的监管。在国家取消物业服务企业资质核准后，加强物业服务行业事中事后监管，制定随机抽查事项清单，建立健全“双随机”抽查机制，合理确定抽查的比例和频次，对发现违法违规行为，依法依规加大惩处力度。督促指导物业服务企业配合做好物业管理区域违法违规建设治理工作。加强对物业服务企业的管理，指导物业服务企业全面摸清物业管理区域内的已有违法违规建筑底数，并建立台账，做好宣传和劝阻工作，建立日常巡察、过程监管、快速反应等机制，充分发挥物业服务企业“一线管控”的作用，及时有效地预防物业管理区域的违法违规建设行为，积极配合查违部门开展“两违”治理工作。加强对物业企业从业人员的培训力度，2020年开展物业服务企业法律知识培训、专业技能培训、扫黑除恶知识培训5场次，参训人员1000余人，不断提升从业人员素质。

（三）积极推进平安小区创建工作。通过创建活动，进一步规范物业服务企业的经营管理、提高服务质量。按照“统一领导、分级负责、以块为主、综合协调”的原则，实施“社区党组织、社区居委会、社区民警、物业服务企业、业主委员会”多位一体的联动工作机制，整合各方力量，使各级政府、社区居（村）委会、行业管理部门、社会组织、驻社区单位、物业服务企业及业主在小区综合管理中上下联动，形成合力，为广大群众营造一个安全有序和谐的生活环境。我州自2014年启动平安小区创建活动到2020年末，共创建县市级平安小区386个，创建率达100%，在此基础上创建州级平安小区56个。

（四）开展“加强物业管理，共建美好家园”活动。按照《中央精神文明建设指导委员会2021年工作安排》(文明委[2021]2号)和《中央文明委2021年重点工作项目台账》(101项)总体部署要求，我州结合实际研究制定了《楚雄州住房和城乡建设系统开展加强物业管理共建美好家园活动的实施方案》，计划到2021年底，州住房城乡建设主管部门按照各县市推荐的情况选择基础条件较好、参与意愿较强的小区，在全州范围内建成一批管理规范、服务优良、环境宜居、安定和谐的“美好家园”小区。发挥好释放引领作用，确实提高完善我州的物业服务质量。

（五）鼓励和探索业主自治模式。按照国务院《物业管理条例》和住建部 《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》（建房〔2009〕74 号）的相关规定，由社区居委会和住建部门共同指导住宅小区依法依规成立业主委员会，对小区进行自治管理。

（六）全力开展物业服务企业信用管理工作。云南省于2019年6月和7月份分别出台《云南省物业服务导则》《云南省物业服务企业信用评价体系》，同时省级统一搭建云南省物业服务企业信息管理平台，在统一的监管平台上进行三级联动监管模式，实现县市、州市、全省分级负责、逐级审核、全省业务汇总定级的信用等级评定和监管。2019年8月和9月省住房和城乡建设厅统一组织开展行政主管部门和物业企业培训工作，10月全省物业服务信息管理平台正式启用。我州于2019年10月12日启用云南省物业服务企业信息管理平台，目前已完成企业信息录入工作，使用平台进行企业信用评价管理。

（七）加强住宅专项维修资金监管工作。认真贯彻落实国家、省关于住宅专项维修资金监管政策和文件的各项精神，按照属地管理的原则，认真履行职责。组织开展各县市住宅专项维修资金专项审计工作，针对审计发现的问题及时进行整改。

（八）制定颁布《楚雄彝族自治州物业管理办法》。根据楚雄州人民政府立法计划， 2019年启动《楚雄彝族自治州物业管理办法》立法工作，我局成立了立法工作领导小组，制定了立法工作方案和任务清单，通过近两年的努力，《楚雄彝族自治州物业管理办法》已于2021年3月制定出台，2021年5月1日起开始施行。

三、存在的困难和问题

随着房地产业的持续发展，存量物业量越来越大，快速发展物业服务行业暴露出各种矛盾和问题：

（一）住宅小区物业管理存在的困难和问题

一是监管体制不畅，部门监管合力不强。住宅小区物业管理工作点多面广，涉及到多个部门和专业服务单位，如小区业主的户籍管理、卫生防疫、计划生育、综治创安等日常社会事务由属地的社区管理，物业服务收费的监督、违规收费的查处由价格部门负责，物业小区的防火、防盗、治安防范及安保人员的培训和监管由公安部门负责等。目前缺乏多部门监管综合协调机制，职能部门间的协作配合不到位，在物业管理工作中的职能作用没有得到充分发挥，未形成齐抓共管的工作合力。

二是业主自治意识不强，管理能力不足。目前我州一半多的住宅小区没有召开业主大会和成立业主委员会。且已成立的业主委员会工作积极性不高、专业程度低、法律素养不够，存在不履职或履职不到位的情况，“少数代表多数、个别代表全体”已成为普遍现象。业主自我服务、自我管理和自我约束机制没有形成，出现问题往往不采用召开业主大会形式解决，而是直接投诉、上访、甚至群访，增加了社会不稳定因素。

三是物业相关法律法规亟须完善。随着物业服务业的快速发展暴露出一些问题，如小区车位的归属、收费机制、业主委员会的监管等，已成为人民群众普遍关注的社会问题。而且实践中物业行业面临的新问题会越来越多，但是现行的相关法律法规对一些新的问题没有明确的规定，亟须进一步完善现行法律法规，以满足现实社会需要，解决各类社会矛盾和纠纷，促进物业服务行业的规范发展。

（二）物业服务企业转型升级的困难和问题

一是物业服务规范化程度不高。物业服务企业的运作机制不规范、服务水平和队伍素质不高。一方面物业服务企业整体水平不高，物业服务与城市发展、居民生活水平提升之间还存在差距，多数企业尚未实现物业服务的规模化、社会化、专业化，总体上仍处于粗放型经营状态，难以满足不同层次居民服务要求。另一方面物业服务队伍素质不高，部分企业缺乏必要的设备和懂经营、通技术、业务精的专业化队伍，“质价相符、按质论价”的物业服务收费机制没有完全建立，存在物业收费公开透明度不高，服务内容、服务标准不明确，重收费、轻管理和服务不到位的现象。

二是小区物业服务企业与业主矛盾突出。住宅小区物业服务企业收费难，受传统思想观念的影响，部分业主物业服务消费观念还未形成；部分业主受单位改制、拆迁征收等影响生活比较困难无法负担物业费，尤其是老旧小区尤为突出；交纳物业服务费与提供的服务不匹配而使业主拒交物业费。住宅小区停车难，随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，小区停车位数量远不能满足现在业主对车位的需求，多数小区占行车道、人行道、小区走道、绿地停车和违章停车等行为普遍，造成了各方的利益冲突和纠纷投诉。小区违章建筑管理难，物业服务企业没有执法权，对小区内的私搭乱建行为无法进行有效管理。

四、下步工作措施

（一）强化党建引领物业管理工作。完善基层群众自治机制，发挥党建引领物业工作的积极作用，打造红色物业，推进党组织负责人通过法定程序担任业主委员会负责人，建立社区党组织领导下的小区党组织、业主委员会、物业公司议事协调、服务评价、纠纷调处等机制。充分发挥小区党组织在与业主、业主委员会、物业服务企业的日常沟通、协商中的积极作用，及时协调处理物业管理矛盾纠纷。

（二）有序推进《楚雄彝族自治州物业管理办法》的实施。

由我局制定出台的《楚雄彝族自治州物业管理办法》中对破解政府监管合力不强、物业服务企业 “宽进严管”的市场准入机制、将物业管理纳入社区管理、城镇老旧小区、安置小区和突发失管状态采取应急措施、规范业主委员会运作的问题、实行前期物业管理公开招投标、强调物业承接查验、紧急使用住宅专项维修资金、物业保修相关规定等相关的内容进行了进一步规范。我局将在全州范围内举行宣贯培训，邀请业内专家对《楚雄彝族自治州物业管理办法》和《中华人民共和国民法典》等法律法规进行宣讲解读，推进《办法》的贯彻落实。

（三）依法规范小区物业服务活动。小区物业服务坚持“政府引导、自主管理、市场服务、依法监管”相结合的原则，政府引导业主引入物业服务企业管理小区；业主依法成立业主大会选举产生业主委员会，充分调动和发挥业主对小区的共治共管能力，守护好自己的家园；发挥市场功能，提供专业化服务，规范物业服务企业和其他管理人等的行为，提升服务能力和水平；在政府的统筹领导下相关部门各司其职、综合监管，通过建立物业管理综合协调机制，形成齐抓共管的良好工作格局。

（四）探索将物业管理纳入社区管理新模式。物业管理既涉及多个部门和行业，又涉及物业服务企业和业主之间的民事关系，是社会治理体系中重要的一个部分。将物业管理工作纳入基层社会治理体系，纳入社区网格化管理，社区居委会和住建部门加强对小区业主委员会的成立、运行的指导和监督，业主大会和业主委员会作为居民自治组织，要接受街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会的指导，街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会在小区管理中要起到积极的推动作用，努力促进业主自管、自治，进一步提升业主委员会成立覆盖率。

（五）建立物业服务行业综合监管机制。建立健全物业服务综合监管机制，建立相关部门责任清单，明确各部门的权责利，实行物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中遇到的问题，形成齐抓共管的良好局面。

（六）规范业主委员会运作。业主委员会只是业主大会的执行机构，对小区公共事务的管理和决策在于全体业主，加强对业主委员会的培训，增强委员履职能力，认真贯彻落实《业主大会和业主委员会指导规则》，解决生活中业主委员会不作为或者乱作为的现象，规范业主委员会日常运作。

（七）鼓励老旧小区创新管理模式。抓住老旧小区改造的契机，创新老旧小区管理模式，探索社区居民委员会托管模式，优化资源配置，改造更新小区公共服务设施，鼓励老旧小区引入专业物业服务企业，在提升老旧小区生活质量的同时强化对突发事件的应对能力。

衷心感谢你委对住建工作的关心与支持。在下步工作中，我们将进一步加强对物业服务行业的监管和对业主委员会的指导，切实规范物业管理工作，有效化解物业管理中的矛盾和问题。

 

 

楚雄州住房和城乡建设局

2021年6月28日