民革楚雄州委：

你委提出的关于加强我州住宅小区业主委员会建设的提案，已交由我局研究办理，现答复如下：

一、基本情况

全州现有住宅小区1525个，其中：实行专业化物业管理的小区561个、社区“两委”组织居民自我管理的小区392个，无物业管理服务的小区572个，成立业主委员会的小区852个，成立物业管理委员会的小区639个，已成立业主委员会党支部或党小组的小区400个，已成立党建工作组的小区1038个。全州有物业服务企业233家，成立党组织的物业服务企业有51家。新建商品房小区物业管理覆盖率达到100%，新开发建设的住宅小区已全面推行社会化的物业管理服务，部分单位老旧生活小区及办公区逐步由物业服务企业实行专业化、市场化的管理。

二、工作开展情况

（一）制定颁布《楚雄彝族自治州物业管理办法》。根据楚雄州人民政府立法计划，我局于2019年启动《楚雄彝族自治州物业管理办法》立法工作，成立立法工作领导小组，制定立法工作方案和任务清单，通过近两年的努力，于2021年3月制定出台了《楚雄彝族自治州物业管理办法》，2021年5月1日起正式施行。为抓好宣传贯彻落实，我局举办了多场《楚雄彝族自治州物业管理办法》宣贯培训会，同时印发《办法》手册2000余份。全州住房城乡建设有关负责同志、业务人员，州内各物业服务企业负责人和管理人员，各房地产开发企业物管负责人等100余家单位和企业约500人参加了宣贯培训。

（二）坚持和加强党对物业管理工作的领导。为深入贯彻落实《中共云南省委组织部关于开展全省城市基层党建全域提升行动推进党建引领城市基层治理创新的通知》要求，经州直机关工委批准，我局于2021年8月成立了中共楚雄州物业管理行业委员会，由分管副局长兼任书记，房管科科室负责人兼任副书记，3名物业企业负责人兼任委员。各县市也相继成立了县（市）级物业行业党委，旨在进一步指导督促提升辖区内物业服务企业党组织的覆盖率、提升业主委员会的覆盖率、提升物业管理的覆盖率，指导建立小区党组织、业主委员会、物业服务企业三方议事协调、服务评价及纠纷化解等机制。目前，全州住宅小区党支部、党小组或党建工作组覆盖率已达94.3%。

（三）强化党建引领，创新“红色物业”，提升服务水平。一是加强党建引领推进红色物业建设。今年4月中共楚雄州委组织部和楚雄州住房和城乡建设局共同研究下发了关于印发《楚雄州加强党建引领推进“红色物业”建设的实施意见》的通知（楚组通[2022] 21号），进一步落实中央、省委、州委关于加强城市基层党的建设工作有关部署，充分发挥党的政治优势和组织优势，推动党建引领城市基层治理创新，加快推进“红色物业”建设，提升物业服务水平。目前州级层面已成立楚雄州物业行业党委，各县市也相继成立物业行业党委，在物业服务企业建立党组织，推动物业服务企业党组织应建尽建，理顺物业管理行业党组织隶属关系，明确乡镇（街道）社区党组织对业主委员会（物委会）的领导，全面推行社区“两委”成员“双向进入、交叉任职”，对业主委员会提名人选进行联合审查，严格把关。二是探索将小区物业管理纳入社区管理新模式。物业管理既涉及多个部门和行业，又涉及物业服务企业和业主之间的民事关系，是社会治理体系中重要的一个部分。将物业管理工作纳入基层社会治理体系，纳入社区网格化管理，社区居委会和住建部门加强对小区业主委员会的成立、运行的指导和监督，业主大会和业主委员会作为居民自治组织，要接受街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会的指导，街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会在小区管理中要起到积极的推动作用，努力促进业主自管、自治，进一步提升业主委员会成立覆盖率。

（四）依法规范小区物业服务活动。坚持“政府引导、自主管理、市场服务、依法监管”相结合的原则，政府引导业主引入物业服务企业管理小区；业主依法成立业主大会选举产生业主委员会，充分调动和发挥业主对小区的共治共管能力，守护好自己的家园；发挥市场功能，提供专业化服务，规范物业服务企业和其他管理人等的行为，提升服务能力和水平；在政府的统筹领导下相关部门各司其职、综合监管，通过建立物业管理综合协调机制，形成齐抓共管的良好工作格局。目前，全州住宅小区业主委员会和物业管理委员会覆盖率已达97.8%。

三、存在的主要问题

一是监管体制不畅，部门监管合力不强。住宅小区物业管理工作点多面广，涉及到多个部门和专业服务单位，如小区业主的户籍管理、卫生防疫、计划生育、综治创安等日常社会事务由属地的社区管理，物业服务收费的监督、违规收费的查处由价格部门负责，物业小区的防火、防盗、治安防范及安保人员的培训和监管由公安部门负责等。目前缺乏多部门监管综合协调机制，职能部门间的协作配合不到位，在物业管理工作中的职能作用没有得到充分发挥，未形成齐抓共管的工作合力。

二是业主自治意识不强，管理能力不足。目前我州虽然绝大部分的住宅小区成立了业主委员会或物业管理委员会。但已成立的业主委员会工作积极性不高、专业程度低、法律素养不够，存在不履职或履职不到位的情况，存在“少数代表多数、个别代表全体”现象。业主自我服务、自我管理和自我约束机制没有形成，出现问题往往不采用召开业主大会形式解决，而是直接投诉、上访、甚至群访，增加了社会不稳定因素。

三是物业相关法律法规亟 需完善。随着物业服务业的快速发展暴露出一些问题，如小区车位的归属、收费机制、业主委员会的监管等，已成为人民群众普遍关注的社会问题。而且实践中物业行业面临的新问题会越来越多，但是现行的相关法律法规对一些新的问题没有明确的规定，亟 需进一步完善现行法律法规，以满足现实社会需要，解决各类社会矛盾和纠纷，促进物业服务行业的规范发展。

四是物业服务规范化程度不高。物业服务企业的运作机制不规范、服务水平和队伍素质不高。一方面物业服务企业整体水平不高，物业服务与城市发展、居民生活水平提升之间还存在差距，多数企业尚未实现物业服务的规模化、社会化、专业化，总体上仍处于粗放型经营状态，难以满足不同层次居民服务要求。另一方面物业服务队伍素质不高，部分企业缺乏必要的设备和懂经营、通技术、业务精的专业化队伍，“质价相符、按质论价”的物业服务收费机制没有完全建立，存在物业收费公开透明度不高、服务内容、服务标准不明确、重收费、轻管理和服务不到位的现象。

四、下步工作措施

（一）坚 持党的领导，加快推进“红色物业”建设。强化党组织对物业管理的属地责任，充分发挥行业部门作用，加快构建党建引领、条块联动、各方协同、群众参与、制度保障的物业管理新格局。积极配合组织部门，加大在业主委员会、物业服务企业中建立党组织力度，力争2022年内实现全州居民小区业委会党的组织和工作全覆盖。充分发挥物业管理行业党组织作用，着力打造“红色物业”，培育一批党组织引领力强、社会信用度好、群众满意度高的“红色物业”示范点。建立健全社区党组织领导下的小区党组织、业主委员会、物业服务企业议事协调、服务评价、纠纷调处等机制，依法有序推进多方协商共治。

（二）创新治理思路，探索将物业管理纳入社区管理新模式。物业管理是基层社会治理的重要内容和有机组成部分。要将物业管理工作纳入基层社会治理体系，纳入社区网格化管理，加强对小区业主委员会的成立、运行的指导和监督。业主大会和业主委员会作为居民自治组织，接受乡镇人民政府和社区居民委员会的指导，乡镇人民政府和社区居民委员会在小区管理中主要起到积极的推动作用，努力促进业主自管、自治，争取2022年底前全州住宅小区业主委员会或物业管理委员会覆盖率达100%。

（三）强化依法管理，深入推进《楚雄彝族自治州物业管理办法》的实施。《楚雄彝族自治州物业管理办法》于2021年5月1日起开始施行。全州住建系统各部门要持续深入开展宣贯培训，让全州物业管理企业和人员更好地掌握和运用该《办法》，让《办法》真正得到贯彻落实，进一步规范业主委员会行为，强化作用发挥，推动我州物业管理工作迈上新台阶。

（四）发挥典型示范，推进“美好家园”小区创建。继续深入推进创建“美好家园”活动，选树一批“美好家园”小区，发挥好示范引领作用，各县市每年至少创建1个美好家园”小区，最终创建率达100%。把活动作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措，精心组织实施，争取社会各界支持，共同推动活动开展，确保活动取得实效。

（五）加强监督管理，提升物业服务质量。强化物业服务监督管理，加大物业服务监管力度，依法查处不执行政府指导价、不明码标价、价格欺诈等违法行为。物业服务企业开展家政、养老等服务业务的，应对外公示服务项目、内容、价格，不得收取未予公示的费用。实现物业服务企业服务信息公开公示率达到100%覆盖，对未履行服务信息公开公示制度的物业服务企业，由多部门联合惩戒。落实《云南省物业服务企业信用评价管理办法(试行)》，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和星级评定结果。实行信用分级分类监管，强化信用信息在物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面应用，积极推进物业服务企业信用评价体系建设。在街道、物业管理行政主管部门指导下，充分发挥物业协会作用，制定完善行业服务标准和公约，积极引导物业服务企业开展自律管理。

衷心感谢你委对住建工作的关心与支持。在下步工作中，我局将进一步加强党建引领，创新“红色物业”，建立业主委员会奖惩机制，完善业主委员会管理制度和考核办法，强化对住宅小区业主委员会工作的指导，加大对物业企业的监管力度，切实做好物业管理工作。

楚雄州住房和城乡建设局

2022年9月8日